Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 05/2025/NQ-CP về việc thí điểm triển khai thị trường tài sản mã hóa tại Việt Nam với lộ trình kéo dài 5 năm. Đây được xem là bước đi đầu tiên trong lộ trình phát triển tài chính số quốc gia, mở ra kênh huy động vốn mới cho nền kinh tế. Trong đó, bất động sản – lĩnh vực có giá trị tài sản lớn, khó phân chia và thanh khoản thấp – được đánh giá là ngành hưởng lợi sớm và rõ nét nhất.
Tuy nhiên, song hành cùng cơ hội là thách thức về pháp lý, công nghệ và quản trị rủi ro. Các chuyên gia cho rằng, để thị trường tài sản mã hóa phát triển bền vững, cần sự phối hợp đồng bộ giữa khung pháp lý, hạ tầng công nghệ, dữ liệu và cơ chế giám sát chủ động.
Tiềm năng lớn từ việc “mã hóa” tài sản thực
Theo Nghị quyết 05, tài sản mã hóa trong giai đoạn thí điểm phải gắn với tài sản cơ sở là tài sản thực, không bao gồm chứng khoán hay tiền pháp định. Đối tượng được chào bán chỉ giới hạn cho nhà đầu tư nước ngoài, và hoạt động giao dịch sẽ diễn ra trên nền tảng do tổ chức trong nước cung cấp dưới sự cấp phép, giám sát của Bộ Tài chính.
TS. Phạm Nguyễn Anh Huy, giảng viên cao cấp ngành Tài chính, Đại học RMIT Việt Nam, cho rằng việc cho phép mã hóa bất động sản là bước ngoặt lớn, khi sản phẩm có thể được đại diện và giao dịch dưới dạng token.
“Cơ chế phân mảnh quyền sở hữu (fractional ownership) giúp chia nhỏ bất động sản thành nhiều đơn vị token, mở rộng khả năng tiếp cận cho nhà đầu tư cá nhân và tăng tính thanh khoản của thị trường,” ông Huy nhận định.
Thay vì phụ thuộc vào trái phiếu hay vay ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản có thể huy động vốn cho từng dự án bằng cách phát hành token kèm quyền lợi chia sẻ doanh thu hoặc quyền mua lại.
Theo quy định, doanh nghiệp phát hành token phải công bố Bản cáo bạch, lưu trữ dữ liệu tối thiểu 10 năm và tuân thủ các quy định về chống rửa tiền và tài trợ khủng bố – những yêu cầu được kỳ vọng sẽ nâng cao tiêu chuẩn minh bạch và bảo vệ nhà đầu tư.
Cần giám sát chặt chẽ và lộ trình thận trọng
TS. Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, đánh giá tài sản mã hóa là bước tiến tất yếu trong chuyển đổi số của nền kinh tế. Tuy nhiên, ông cho rằng cần thí điểm thận trọng, vừa làm vừa điều chỉnh chính sách để kịp thời xử lý rủi ro.
Ông đề xuất Nhà nước nên thành lập Ủy ban chuyên trách giám sát thị trường tài sản mã hóa, gồm đại diện của Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tư pháp và các tổ chức quốc tế, nhằm đảm bảo cơ chế điều phối thống nhất và hiệu quả.
Bên cạnh pháp lý, hạ tầng công nghệ cũng là yếu tố sống còn. Theo ông Lê Xuân Sang, Giám đốc điều hành Công ty Fintech, việc token hóa chỉ thực sự hiệu quả nếu hệ thống blockchain, nền tảng lưu ký và mã hóa dữ liệu đủ mạnh. Nhà đầu tư chỉ an tâm khi hệ thống vận hành an toàn, có cơ chế bảo vệ quyền lợi và kiểm soát rủi ro.
Ông Sang cho biết, việc lựa chọn mô hình blockchain – công khai, riêng tư hay lai ghép – sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí, tốc độ và khả năng mở rộng. Các doanh nghiệp cần có kịch bản dự phòng kỹ thuật để xử lý khi hệ thống gặp sự cố hoặc bị tấn công mạng.
Thách thức lớn nhất: Quyền sở hữu và khung pháp lý
Dù tiềm năng rõ ràng, các chuyên gia cảnh báo rủi ro pháp lý là điểm nghẽn lớn nhất, đặc biệt liên quan đến mối liên hệ giữa token và quyền sở hữu tài sản thực.
TS. Phạm Nguyễn Anh Huy cho rằng, nếu token không gắn chặt với quyền sở hữu pháp lý của bất động sản, nguy cơ tranh chấp khi doanh nghiệp phá sản hoặc tài sản bị xử lý là điều khó tránh khỏi.
Luật sư Nguyễn Thúy Hằng, chuyên gia trong lĩnh vực fintech, bổ sung rằng nếu pháp luật chưa công nhận token như một loại chứng cứ sở hữu hợp pháp, nhà đầu tư có thể mất toàn bộ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.
Bà Hằng kiến nghị sớm sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Công nghệ thông tin, đồng thời xây dựng cơ chế chuyển đổi pháp lý trong giai đoạn thí điểm, cho phép token được quy đổi thành sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu khi đáp ứng điều kiện kỹ thuật.
Bài học từ quốc tế và hướng đi cho Việt Nam
Nhiều quốc gia như Mỹ, Singapore đã triển khai token hóa bất động sản thành công nhờ gắn chặt với hệ thống đăng ký đất đai và dữ liệu công.
Tại Mỹ, Công ty RealT cho phép nhà đầu tư mua bất động sản chỉ từ 50 USD, giao dịch toàn cầu trong vòng 30 phút – minh chứng rõ ràng cho khả năng mở rộng và dân chủ hóa đầu tư nhờ công nghệ blockchain.
Tuy nhiên, các quốc gia này đều yêu cầu chuẩn hóa báo cáo tài chính, định giá độc lập và giám sát chặt quy trình phát hành token để đảm bảo minh bạch.
Với Việt Nam, các chuyên gia khuyến nghị cần xây dựng hệ sinh thái lưu ký tài sản, sàn giao dịch được cấp phép, cùng quy định bảo hiểm rủi ro và quỹ bồi thường cho nhà đầu tư. Giai đoạn đầu nên ưu tiên các dự án có dòng tiền ổn định như bất động sản cho thuê, trước khi mở rộng ra các phân khúc khác.
Bước khởi đầu cho thị trường tài sản số Việt Nam
Sự ra đời của Nghị quyết 05 không chỉ mở ra cơ hội cho thị trường bất động sản số, mà còn là phép thử năng lực quản trị, ứng dụng công nghệ và hoàn thiện khung pháp lý quốc gia.
Các chuyên gia đồng thuận rằng, trong giai đoạn thí điểm, Việt Nam cần ưu tiên dự án minh bạch, dòng tiền rõ ràng, tiêu chuẩn an toàn cao, tránh quảng bá tràn lan đến nhà đầu tư nhỏ lẻ. Đây sẽ là nền tảng quan trọng để hình thành thị trường tài sản mã hóa bền vững, hướng tới tương lai minh bạch và hiện đại của nền kinh tế số.
Crypto.id.vn (tổng hợp)